關(guān)于龍山帝景C區(qū)物業(yè)費(fèi)爭(zhēng)議的合法性分析及處理建議（截至2025年3月26日）
一、?物業(yè)費(fèi)收取合法性爭(zhēng)議?

未簽訂書面合同仍需繳費(fèi)的情形?

根據(jù)《民法典》第四百九十條，若物業(yè)公司已實(shí)際提供服務(wù)（如垃圾清運(yùn)、公共設(shè)施維護(hù)等），業(yè)主即使未簽訂書面合同，仍需按實(shí)際服務(wù)支付費(fèi)用?。但需注意：?費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)必須符合政府指導(dǎo)價(jià)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意?，且物業(yè)需舉證證明其服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)匹配?。
若物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)（如小區(qū)環(huán)境臟亂差），業(yè)主可主張減免費(fèi)用，但需提供照片、第三方評(píng)估報(bào)告等證據(jù)?。

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合規(guī)性核查?

1.5元/平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需與當(dāng)?shù)卣畟浒傅钠胀ㄗ≌飿I(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)對(duì)比。例如，唐山灤州市普通住宅物業(yè)費(fèi)備案價(jià)通常為0.8-1.2元/平方米（參考龍山帝景小區(qū)整改案例?），若實(shí)際收費(fèi)超出備案范圍，業(yè)主可向?yàn)粗菔凶〗ň稚暾?qǐng)核查并要求調(diào)整?。
二、?物業(yè)行為的違法性分析?

以限制充電強(qiáng)迫繳費(fèi)的違法性?

物業(yè)公司通過(guò)限制充電（變相停水停電）催繳物業(yè)費(fèi)的行為，違反《民法典》第九百四十四條“不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”的規(guī)定，業(yè)主可向?yàn)粗菔凶〗ň滞对V并要求行政處罰?。

偷稅漏稅嫌疑的核查途徑?

若物業(yè)公司未提供正規(guī)發(fā)票或收費(fèi)憑證不符合稅務(wù)要求，業(yè)主可向?yàn)粗菔卸悇?wù)局舉報(bào)，要求核查其收費(fèi)是否全額申報(bào)納稅。根據(jù)《稅收征收管理法》，物業(yè)公司需按實(shí)際收入開(kāi)具發(fā)票并繳納稅款，否則可能面臨罰款及刑事責(zé)任?。
三、?維權(quán)操作建議?

行政投訴與證據(jù)收集?

向?yàn)粗菔凶〗ň痔峤粫嫱对V?：要求核查物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案情況、服務(wù)質(zhì)量及強(qiáng)制停電行為，并附上繳費(fèi)通知、環(huán)境臟亂照片等證據(jù)?。
向稅務(wù)局舉報(bào)偷稅嫌疑?：提供物業(yè)收費(fèi)憑證（如收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄）及拒開(kāi)發(fā)票的證據(jù)，申請(qǐng)稅務(wù)稽查?。

協(xié)商與司法救濟(jì)?

要求物業(yè)公司公開(kāi)服務(wù)成本明細(xì)?：依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條，物業(yè)需公示服務(wù)內(nèi)容與費(fèi)用構(gòu)成，若拒絕公開(kāi)，可主張收費(fèi)不合理?。
集體訴訟或仲裁?：聯(lián)合其他業(yè)主，以“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”或“收費(fèi)超出備案標(biāo)準(zhǔn)”為由，向法院起訴要求調(diào)整費(fèi)用或退還多收部分?。
四、?風(fēng)險(xiǎn)提示?
避免直接拒交物業(yè)費(fèi)?：若物業(yè)公司已履行基本服務(wù)義務(wù)，業(yè)主單方拒交可能導(dǎo)致被起訴。建議先通過(guò)行政程序確認(rèn)收費(fèi)合法性，再?zèng)Q定是否補(bǔ)繳?。
注意訴訟時(shí)效?：物業(yè)費(fèi)糾紛的訴訟時(shí)效為3年，若物業(yè)公司主張2016-2023年全部費(fèi)用，可對(duì)超出3年部分提出時(shí)效抗辯?。

流程圖示例?：


收集證據(jù)（繳費(fèi)通知、環(huán)境照片、無(wú)合同證明） → 向住建局、稅務(wù)局投訴 → 要求物業(yè)公開(kāi)成本及服務(wù)明細(xì) → 協(xié)商/訴訟調(diào)整費(fèi)用